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來源:網絡整理 作者:中國新聞視線網小編 發布時間:2019-10-15 05:03

  2019 年“穩房價”是基調。在人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地,加快推進租賃住房建設。繼續保持調控政策的連續性、穩定性,加強房地產市場供需雙向調節,改善住房供應結構,支持合理自住需求,堅決遏制投機炒房,確保市場穩定。

  房地產政策的松緊程度取決于房地產市場發展的景氣狀況,帶有逆周期調整的性質。無論是“因城施策”還是“一城一策”,實際上就是要各個城市根據當地房地產市場的實際情況采取調控措施,這是未來房地產調控的基本原則,就是保持房地產市場健康平穩發展,不發生系統性風險。

  當前,房地產市場在“房住不炒”的戰略定位指導下,堅持因城施策,一城一策,落實城市主體責任,房地產市場調控取得了明顯成效。2019年上半年,房地產市場總體呈現平穩回落態勢,各類物業銷售面積均呈負增長態勢,土地購置面積和土地成交價款均大幅下降,住宅投資熱與商辦類物業投資冷的現象仍然延續。雖然3、4月份各地房屋銷售情況呈現“小陽春”態勢市場預期有所好轉,但5月份的市場數據回落說明樓市回暖尚不穩定,樓市“小陽春”動力明顯不足,這場由于資金寬松導致的“小陽春”,在政策影響下已經快速退燒,尤其是部分三四線城市可能會繼續步入降溫的通道,接下來房地產市場有可能會進入新一輪的調整期。

  上半年房地產市場運行的突出特點

  從2019年1至5月份全國房地產開發和銷售情況來看,主要表現出三個方面明顯變化:

  第一,各類物業銷售面積均負增長,銷售價格漲幅回落。住宅、辦公樓、商業營業用房銷售面積全部負增長。1—5月份,商品房銷售面積5.6億平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。其中,住宅銷售面積下降0.7%,辦公樓銷售面積下降12.2%,商業營業用房銷售面積下降12.9%。同時,商品房銷售額51773億元,同比增長6.1%,其中,住宅銷售額增長8.9%,辦公樓銷售額下降12.3%,商業營業用房銷售額下降9.7%。由此可計算得出,2019年1—5月份,商品房平均銷售價格為9325元/平方米,同比增速為7.8%,同比漲幅回落0.8個百分點。其中住宅成交均價9243元/平方米,同比上漲9.7%;商業營業用房成交均價同比上漲3.6%;辦公樓成交均價同比下跌0.1%。商品房均價與2018年全年相比上漲6.7%,漲幅回落2.86個百分點。其中,住宅上漲8.2%,辦公樓上漲2.1%,商業營業用房上漲1.7%。

  第二,土地購置面積和土地成交價款均大幅下降。2019年1—5月份,房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%,土地成交價款同比下降35.6%,土地購置面積和土地成交價款的跌幅之大前所未有,土地購置面積是自1998年以來的最大跌幅,土地成交價款是自最早此數據公布的2004年以來的最大跌幅。而且,土地成交價款跌幅超過土地購置面積,土地平均成交價格有所下降。1—5月份,土地平均成交價格為4389元/平方米,同比增速為-3.5%,是2012年以來首次同比下跌,比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%,這是自2012年以來首次出現土地成交價格下降的情況。由于土地價格是形成商品房價格的基礎要素,其漲跌在滯后1-2年后將反映到商品房市場。因此短期內,土地市場對新建商品房市場價格有拉低作用。

  第三,住宅投資火熱與商辦類物業投資疲軟的現象仍然延續。2019年1—5月份,全國房地產開發投資同比增長11.2%,比2018年房地產開發投資9.5%的增幅有所上升,如果全年能保持這樣的投資勢頭,將是自2015年以來首次重回兩位數增幅。房地產開發投資增長為住宅投資增幅帶動,1—5月份住宅投資同比增長16.3%,而辦公樓和商業營業用房投資均為負增長,投資增速分別為-3.6%和-9.7%。住宅投資火熱與商辦類物業投資疲軟的現象仍然延續。其中,辦公樓投資雖為負增長但降幅比2018年有所收窄,商業營業用房投資降幅則比2018年進一步擴大。從地區差異來看,1—5月份西部地區房地產開發投資增速約為東部、中部地區的兩倍,東北地區投資增幅最低,東部、中部、西部、東北地區投資同比增幅分別為9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同時,房地產開發企業房屋施工面積同比增長8.8%,房屋新開工面積同比增長10.5%。

  總體來看,上半年的房地產市場特點突出表現為:市場成交乏力,商品住房銷售將進一步回落;土地成交面積、金額累計增速雙雙大幅回調將對未來市場形成較大的下行壓力;總體開發投資依舊維持較高水平,但房地產投資增速將進一步回調。預期2019年房地產市場平穩調整態勢不會發生實質性的轉變。

  影響未來房地產市場走勢的幾個關鍵因素

  綜合2018年與2019年上半年的房地產市場情況,未來房地產市場可能存在的一些苗頭性、傾向性、潛在性問題,值得引起關注。

  第一,城市極化帶來的部分城市房價上漲過快。中國的城市化已經走向了一個新的階段,即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長極。無論是房價上漲幅度還是持續時間,一些二線甚至個別三線城市都完全超越了一線城市。如果城市的房價上漲是有基本面支撐的,那風險相對來說是可控的;相反,如果城市的房價上漲并沒有基本面支撐,純粹由房價繼續上漲的預期支撐,那就是泡沫需要加強風險防范。當前部分二線熱點城市和個別三線城市由于大量青壯年人口流入、城市經濟增長推動了房地產市場的繁榮,但同時,資本市場安全優質產品短缺的大環境沒有改變,這使得房價的增長帶來的投機投資需求在一些二線城市仍然非常旺盛。此外,一些地方采取的行政性措施,如新房搖號,實際上增加了很多套利需求。

  第二,棚改退出后部分中小城市的市場隱憂顯現。由于去庫存、棚戶區改造的政策效果疊加,全國商品房待售面積繼續大幅減少,相比大中城市而言,中小城市對房地產市場銷售量增幅的貢獻更大,主要受棚改政策影響。未來棚改融資將由政府購買棚改服務模式轉向以發行棚改專項債為主,鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款。隨著去庫存、棚戶區改造政策的收緊、中小城市市場飽和度的增加,缺乏人口和產業支撐的中小城市房地產市場風險將有所提升。

  第三,收縮型城市面臨房地產價格下跌的可能。在經歷了30多年的高速增長和快速擴張后,以一些工礦城市和資源型城市為代表的局部收縮已初見端倪。在全球化和信息化的推動下,各種社會經濟要素會進一步向特大城市和城市群地區聚集,加上全球經濟增長放緩等潛在風險和不確定因素的存在,個別城市出現收縮問題不可避免,難免不對收縮城市房價產生沖擊。因此,在中國目前城鎮化減速階段,對于部分有收縮跡象或已經收縮的城市要最大程度避免不必要的城市擴張和城市郊區的房地產項目,減小后期城市更新發展規劃的難度。同時對于有收縮跡象的城市在要避免增量規劃,逐步轉為存量規劃,甚至減量規劃。將城市發展重點轉向現有存量土地的再開發,依據城市發展環境與自身優勢,調整城市的性質與功能。

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